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1，渠道销售计划怎么写

计划很简单啊，分几个步骤：1.你对你所在的市场分析 2.你对市场分析的结果 3.对照你分析的结果计划出你要在这个市场上怎么划分和行动 4.结合你手中公司资源预计出你能完成的业绩或开发进度表（越详细越好）
说实话，按没做你那行
说实话，按没做你那行，，不懂，要是公司计划的话我还写的来，你这完全就是一检验你含量的报告嘛

渠道销售计划怎么写

2，房地产销售员的工作计划目标是什么

房产销售员工作计划房地产行业一直是带动国家经济发展的重要行业之一，尤其是最近几年，我国房地产事业取得了巨大的发展，不过也产生了很多的泡沫，导致全球金融危机到来之后我们国家的房地产行业出现了巨大的危机。为了应付这次危机，我们相处了很多的办法，但是都是治标不治本，所以我们一定要相处一个号的办法和计划来。一个好的房地产营销方案必须有一个好的计划书，以在整体上把握整个营销活动。市场营销计划更注重产品与市场的关系，是指导和协调市场营销努力的主要工具、房地产公司要想提高市场营销效能，必须学会如何制订和执行正确的市场营销的工作计划。1、房地产营销计划的内容在房地产市场营销中，制订出一份优秀的营销计划十分重要。一般来说，市场营销计划包括：1、计划概要：对拟议的计划给予扼要的综述，以便管理部分快速浏览。2、市场营销现状：提供有关市场，产品、竞争、配销渠道和宏观环境等方面的背景资料。3、机会与问题分析：综合主要的机会与挑战、优劣势、以及计划必须涉及的产品所面临的问题。4、目标：确定计划在销售量、市场占有率和盈利等领域所完成的目标。5、市场营销策略：提供用于完成计划目标的主要市场营销方法。6、行动方案：本方案回答将要做什么?谁去做?什么时候做?费用多少?7、预计盈亏报表：综述计划预计的开支本文来源：8、控制：讲述计划将如何监控。目标:利润

房地产销售员的工作计划目标是什么

3，求渠道销售职业规划

职业规划这种问题落伍了，你不需要担心这个，你需要让HR知道你为什么想做销售一，你表明自己不喜欢每天和机器打交道，你希望有挑战的工作。二，你希望与人沟通。三，你希望通过努力得到有竞争力的报酬四，通过网络了解对方企业的状况，产品等。提前做好准备工作，告诉HR你知道他们公司做的什么，你喜欢做他们的产品销售。五，面试时请注意自己的商务礼仪，穿衣，坐姿，语言沟通。真诚
针对所销售的产品，对销售区域开展细致的调查，找出所有可以开展销售的网点，进行大面积的铺货，创造销售氛围。并对已有网点进行定期的回访维护，帮助销售终端解决问题，建立他们的销售信心。 扩大宣传，占领市场上的品牌氛围。

求渠道销售职业规划

4，房地产渠道周计划怎么写

主要写下一周里的工作内容，取得的成绩以及不足，最后提出合理的建议或者新的努力方向。销售工作总结是工作中必不可少的事。 这就要写出一周里的销售数据，运用科学、准确数据说话，做到有理有据，简洁、真实、有效，体现“运用科学数据，把握市场机遇”的能力。一般讲，周销售工作总结有个大纲性的东西，在这个大纲下，根据你自己一周里的工作情况往里“填肉”，要有自己的文笔和亮点。 一、市场销售周的工作总结 1、市场总体情况 2、应该完成的指标 3、遇到的新情况、新问题4、今后的打算总结的基本格式是：1、标题；2、正文；开头：概述情况，总体评价；提纲挈领，总括全文。主体：分析成绩缺憾，总结经验教训。结尾：分析问题，明确方向。3、落款；署名，日期。
房地产渠道合作怎么做?与人合作，总有人合作的理由，别人为什么要与你合作，你的优势在哪里，没有种种理由，别人图什么呢？换位思维一下，是不是这个理啊?

5，我刚刚从事房地产销售就让写下周工作计划不知道怎么写求解答

随着11月份的结束，也意味着进入下一步的实质性工作阶段，　　回顾这一个月的工作，非常感谢公司领导和各位同事的顶力支持，使我掌握相关业务知识。基于本人是第一次接触房产销售行业，面临困难和压力较大，针对行业特点、现状，结合本人这一个多月来对“房产销售”的理解和感悟，特对12月分工作制定以下房产销售工作计划。　　本工作计划包括宗旨、目标、工作开展计划和计划评估总结，日计划，等五部分。　　一.宗旨　　本计划是，完成销售指标100万和达到小组增员10人。制定本计划的宗旨是确保完成指标、实现目标。　　二.目标　　1. 全面、较深入地掌握我们“产品”地段优势并做到应用自如。　　2. 根据自己以前所了解的和从其他途径搜索到的信息，搜集客户信息1000个。　　3. 锁定有意向客户30家。　　4. 力争完成销售指标　　三.工作开展计划　　众所周知，现代房产销售的竞争，就是服务的竞争。服务分为售前服务、售中服务和售后服务，而我们房产销售也是一种“服务“，所以前期工作即就是售前服务更是我们工作的重中之重。正是因为如此，我的工作开展计划也是围绕“售前服务”来进行。　　1.多渠道广泛地收集客户资料，并做初步分析后录入，在持续的信息录入过程中不断地提高自己的业务知识，使自己在对房产销售特点掌握的基础上进一步的深入体会，做到在客户面前应用自如、对答如流。　　2.对有意向的客户尽可能多地提供服务(比如根据其需要及时通知房原和价格等信息)，目的让客户了解房源和价格，在此基础上，与客户进行互动沟通。　　其次给客户一种无形的压力，比如：房源紧张，价格要上涨，等。挑起其购买欲望.　　3.在用电话与客户交流的过程中，实时掌握其心理动态，并可根据这些将客户分类。　　4.在交流的过程中，锁定有意向的客户，并保持不间断的联系沟通，在客户对我们的“产品”感兴趣或希望进一步了解的情况下，可以安排面谈。　　5.在面谈之前要做好各种充分准备，做到对房源，面积，单价等。了如指掌　　6..对每次面谈后的结果进行总结分析，并向上级汇报，听取领导的看法。克服困难、调整心态、继续战斗。　　7.在总结和摸索中前进。　　四.计划评估总结　　在一个月后，要对该月的工作成果、计划执行情况做一次评估，总结得失，为下个月的工作开展做准备。
请教同行要范本再看看别人怎么说的。

6，房地产营销的前期准备工作有哪些

房地产前期具体工作分为：前期策划、前期营销。一、前期策划：房地产前期策划归属咨询行业,被开发商重视;房地产前期策划这个叫法虽然存在，但业界并无明确的概念解释，由于各家企业认识不同，内容界定也不同。业内人士更多把它理解为房地产全程营销策划。所谓房地产全程营销，是以市场营销为基础，以满足消费者需求为核心，以超越竞争对手，获取、保持竞争优势为目标，将营销理念贯穿于房地产开发全程的一种企业战略。房地产全程营销策划，一般就是指咨询顾问公司在楼盘销售之前进行的营销咨询工作。策划内容包括：房地产市场调查策划；房地产市场营销策划操作方案；房地产价格策划与制定；房地产营销渠道策划与管理；房地产销售策划；房地产形象策划与包装推广；房地产广告策划与开发设计；销售策略与销售控制；房地产项目开盘销售策略；房地产项目二次启动销售策略；房地产尾盘销售策略；房地产销售培训与指导；售楼人员职责；销售行为规范；营销队伍团队精神；主要都是些针对房地产市场，竞争对手，品牌，价格，运作管理的销售方案；二、前期营销：前期营销工作计划项目建筑方案已基本确定,目前正在进入项目各项报建和工程动工的筹备中,虽然项目未进入实质营销工作...房地产前期具体工作分为：前期策划、前期营销。一、前期策划：房地产前期策划归属咨询行业,被开发商重视;房地产前期策划这个叫法虽然存在，但业界并无明确的概念解释，由于各家企业认识不同，内容界定也不同。业内人士更多把它理解为房地产全程营销策划。所谓房地产全程营销，是以市场营销为基础，以满足消费者需求为核心，以超越竞争对手，获取、保持竞争优势为目标，将营销理念贯穿于房地产开发全程的一种企业战略。房地产全程营销策划，一般就是指咨询顾问公司在楼盘销售之前进行的营销咨询工作。策划内容包括：房地产市场调查策划；房地产市场营销策划操作方案；房地产价格策划与制定；房地产营销渠道策划与管理；房地产销售策划；房地产形象策划与包装推广；房地产广告策划与开发设计；销售策略与销售控制；房地产项目开盘销售策略；房地产项目二次启动销售策略；房地产尾盘销售策略；房地产销售培训与指导；售楼人员职责；销售行为规范；营销队伍团队精神；主要都是些针对房地产市场，竞争对手，品牌，价格，运作管理的销售方案；二、前期营销：前期营销工作计划项目建筑方案已基本确定,目前正在进入项目各项报建和工程动工的筹备中,虽然项目未进入实质营销工作,但为了项目今后的营销能有计划的运行，营销工作应本着“运筹帷幄，全程把控”的运作理念,积极作好前期各项营销准备工作，以备项目营销的各环节是能有计划的运行。房地产全程营销工作是一项工作量大，涉及环节多且变化素很大的工作,若前期没有一个完整的全盘计划,在面对变化情况时,往往没有方向或出现临时应急措施,而给将来留下后遗症。因此，在目前情况下，营销工作应该进入前期准备阶段，在营销的前期准备中分为四个阶段：1、项目价格体系研究、论证和制定阶段。项目的产品确定后，价格的制定是成为营销工作的重要任务之一。该阶段通过公司现有资源，对项目周边市场的价格情况进行分析研究，并结合项目的特殊成本情况及部分定向销售价格情况进行分析，初步确定出项目的销售均价，最高均价和最低均价；再根据项目的楼层、朝向、户型、景观、私密性等因素制定出项目平面价格差距，最后完成项目各套房间初步的价格表以及、优惠策略、提价策略与节奏，升值营造策略等，为项目的未来销售作好价格的基础准备。2、项目营销代理公司的选定阶段营销代理公司的选定，很大程度上决定项目的最后营销的成败，因此选择代理公司不能从单一方面进行考察和评定，任何代理公司都有其实力和专业能力的长短处，因此在考察过程中除了公司的实力和专业能力之外，还需考察该公司对我项目的提出的针对性措施。我公司在选择代理公司时，应通过以下四个个方面进行综合考察和评定：2-1、对代理公司的历史业绩进行综合考察，了解其代理过项目的业绩情况和开发企业的评价；2-2、对代理公司关于我项目的营销策划、销售执行方面的策略考察，从中了解代理公司对项目运作的方向是否有创新、是否结合我公司及项目的实际情况、是否可行性、是否与我们的方向一致等。以此考察代理公司的实际执行能力。3-3、考察代理公司的对项目的态度，通过考察代理公司对接模式和委派负责我项目的专案人员的资力、专业能力、抄盘经验、沟通能力等，以评定代理公司对项目的认真度和专业度。通过以上四个方面的考察进行综合评分来确定项目最后的代理公司。3、项目广告公司的选定阶段在代理公司选定之后，为项目选择好的广告公司是非常必要的，在项目进入预热期前的项目形象工作必须通过广告公司进行表现。在考察广告公司过程中，除了考察其设计能力和服务费用方面，还应重点考查广告公司对项目营销方向的理解程度，对项目理解越透，其表现的东西才越能抓住项目的灵魂，也越能打动目标群。因此，广告公司的选择也应遵行四个方面的原则。3-1、考查公司的历史业绩及综合创意能力；3-2、考察对我项目提出的初步整合推广策略、广告理念及设计作品。3-3、考察委派负责我项目专案人员的资历、专业设计能力，文案撰稿能力以及与开发公司，代理公司对接的模式和团体沟通能力。3-4、考察广告公司服务报价，广告发布报价、物料制作报价等情况。4、项目预热期执行阶段在确定代理公司、广告公司后，项目要进入前期的市场形象预热阶段，以代理公司和广告公司制定的《项目全程营销策划大纲》和《整合推广策划大纲》为总的指导方向，开始以循序渐进的方式有计划的实施项目的市场预热，逐步积累客户，并根据市场的初步反映情况调整营销策略、广告策略以及执行手段。
房地产营销的前期准备主要有，市场调查、周边楼盘分析，产品分析

7，开发商应该如何管理销售渠道

销 售 部 管 理 制 度第一部分 销售业务管理办法一、业务流程1、当值员工必须在正式上班前将卫生做好，检查茶、水、杯、空调。2、销售经理需做的准备：准备当天的工作计划，布置下属人员的工作内容；3、销售人员需做的准备：准备相关销售资料；整理当天需要联系的客户材料以备跟踪联系；收集潜在客户信息以备进一步接触；4、接待人员需做的准备：检查电话线路，保证各条线路畅通；准备好来电登记表、来客登记表、客户跟踪表等表格。（二）、现场接待（1）客户接待制度（前台秘书）为了避免销售过程中因客户归属产生的争执，由前台秘书来首先接待客户。秘书应首先上前问候：“你好，欢迎参观。”然后询问客户是否曾与销售人员联系过，分以下几种情况：1）客户说与某位业务员有过联系，则秘书应及时通知该业务员。由该业务员进行接待。2）若客户说没有联系过或以前联系过但已忘记业务员姓名，则该客户应视为新客户，由秘书通知当天接待客户的小组出人接待。对于新客户，负责接待的业务员应设法问知客户信息获取渠道，并在客户确认单内填写。3）若业务员在与客户接触过程中发现该客户是来做市场调查的，可向秘书提出，并由秘书向总监申请给该业务员补客户，但前提是必须由业务员与客户一起向前台秘书证明客户来意。（2）电话接听与登记制度一、客户来电：秘书在接听电话时应首先致问候语，报项目名称，并询问客户以前是否联系过，新客户由秘书接听（判别方法同接待客户），如果客户来过售楼部，则请曾接待他的业务员接听。接听热线人员首先致问候语，并尽可能在三、四分钟内对项目做一简单介绍，了解客户的需求，邀请他来销售现场进行面谈。最后应有礼貌地留下其有效联系方式并道别。（由于接听热线的目的是让客户来现场，因此，接听电话时间不宜过长，谈的不宜过深）。前台秘书每天还应将上门客户总量（新客户量），电话接听量填表汇报报给销售助理，作为销售方案及广告宣传方案调整的依据、指标。考虑到前台秘书工作的特殊性，若出现人为的故意漏分，错分客户现象，则予以除名处理。前台秘书除此工作外，还由其他工作范围，详见岗位工作制。二、非客户来电：秘书必须登记所有非客户来电，包括来电时间，来电人，接电人，电话内容等，都要详细登记。客户接待：销售人员首先致以问侯，再配合沙盘模型做项目简单讲解（如朝向、配置、环境、周遍状况等），使客户对项目形成一个大致概念。在模型讲解过程中，可探询客户需求（如面积、楼层、购买意图等），做到心中有数，以便随后推荐。做完模型讲解后，可邀请客户参观样板间。在参观样板间过程中，销售人员应对项目的优势做重点介绍，并迎合客户的喜好做一些辅助性介绍。同时，销售人员也有维护样板间陈设物品完好，样板间清洁整齐的责任。样板间参观完毕后，可引客户至洽谈区，给客户资料及名片，同时询问客户需要茶水或纯净水，并提供给客户。此时，销售人员应对客户所关心的问题做解答并详细告知项目的价格及付款方式，按揭还款等细则，并根据客户喜好做强力推荐。最后，送客户出门并与之道别，表达项目销售速度很快，希望客户能尽快做决定（但表达方式切忌过于直白）。2、客户跟踪准备好需要联系的客户的相关资料：姓名、电话、客户购房的楼层、户型、面积、价格等以便电话联系。每周至少给客户通话2次，尽量将客户再约过来，可以通过一系列优惠政策和活动打动客户的心。一般客户如果二次看房，该客户的购买性会很大，销售员在通过自身能力留住客户的同时，还可以让请有经验的同事或销售经理出面抓住客户。在客户犹豫不决的时候，可以告诉客户：您可以交封号费500元，给客户三天考虑时间，在考虑期内，如果有别的客户看上该房子，该客户有优先购买权，考虑期过后，如该客户不想购买，封号费如数退还。客户有意购买，先收下优先认购金5000--10000元，上不封顶，并立刻签内部认购协议。并根据合同付款时间及时催促客户将余款付清。（三）、工作总结每天下午6点以后，所有销售部人员在销售经理的组织下开例会，各自汇报当天的工作情况，将当天所接的客户情况分析归类汇报，列出重点客户，并安排第二天工作计划。在例会上，必须将当天遇到的各种困难反映出来，及时在会上解决，如遇到不能解决的困难，当天必须向公司高层领导反映。秘书必须做好当天的会议记录，并及时整理好当天的电话记录表、客户登记表、客户回访表。各销售人员在例会结束后必须写下当天的工作总结（客户洽谈记录）并交于销售经理。销售经理需将每周周报填写完毕交销售总监。二、业务制度1、客户登记制度每位销售人员在接待完客户或接听完热线后，应及时记录客户的联系方式，填写客户洽谈记录表或客户跟踪表，以便作为日后评判业绩归属的依据，为公司积累客户资料。客户确认的时间以客户登记表为准，如业务员未进行客户登记，发生与其他业务员撞单事件，其业绩和佣金归属登记该客户的业务员2、工作日记制度工作日记是用来记录销售人员一天工作情况的表格，也是衡量销售人员工作态度及工作效率的标准，还可以帮助领导找出销售人员业绩不佳的原因。在发现与其他业务人员撞单时，销售经理可以根据工作日记判别客户的归属，故要求每个业务员在每天工作结束前做好工作日记。内容包括：接待来电，来访记录，客户追踪记录，客户信息反馈，业务员在工作中遇到的问题及销售经理的批复。工作日报表于每日下午17点之前交前台秘书。未交或迟交工作日报表的业务员第一次罚款10元，第二次罚款20元，依次类推。3、客户追踪制度业务员在初次接待客户后应为该客户建立客户档案，填写一份客户跟踪表，并依实际情况定期进行跟踪（时间间隔不得超过7天）4、轮值制度基于公平、公正、机会均等的原则，所有销售人员均按顺序轮流接待客户，若轮到某业务员而其因私事外出，则失去本班轮值机会，若因公事外出，累计到下次轮值。如业务员对行政秘书业务安排有异议，可上报销售经理，由其裁定。5、首问负责制一个或一拨客户由首次接待的业务员负责到底（直到签协议收款），但未成交前于客户联系时间间隔不得超过7天，连续7天以上没有进行跟踪的则视为新客户，由当值业务员接待。来客超过4人而又不是一家或其它情况由销售经理酌情安排。6、例会、培训及考核制度销售部每周一固定为例会日，由销售经理向销售全体人员传递公司的最新决议及思想。同时销售人员可将在销售过程中出现的一些情况，需要哪些部门给于配合向销售经理反映，由销售经理整理集中处理。销售部人员必须按时出席例会，不得缺勤。如遇特殊情况须经销售经理批准方可缺席。针对每个阶段及项目进展情况销售经理应随时依据需要对销售人员进行临时短期培训，使得公司对产品、市场的一些想法及理念能及时传达给每一位销售人员，以便传递给客户。7、现场控制制度一个或一拨客户只能由一个业务员接待，其他任何人不得插话，但可以有无言的协助和配合，需要团队协作时除外（倡导相互协作，打配合）。不是一拨的客户不允许互相闲谈。8、周报月报统计制度业务员应该在每周日下午5点之前将本周工作情况进行总结，填写工作周报表。于每月底最后一天下午5点前将本月工作情况进行总结，填写工作月报表。内容包括接待统计、业绩统计两部分。三、业绩归属1、业务员填写的客户洽谈记录表和客户跟踪表是判断业绩归属的唯一依据，客户确认以中断联系不超过7天为限，中断联系超过7天的归续登业务员.2、在客户确认期内的客户在别的业务员处成交，此单业绩和佣金归有确认权的业务员（即登记该客户的业务员）所有。3、销售人员所登记的客户，如果在成交时使用的是其直系亲属（夫妻，父母和子女）的名字，均视为同一客户对待.4、业务员不在现场时，客户由其他业务员代为接待，新成交客户此单业绩和佣金有确认权的业务员所有。销售经理，行政秘书和其他业务员均有义务替休假业务员签约收款。5 两个或以上客户欲购买同一套房源，以先交定金或房款者为先。6 老客户介绍的新客户必须由老客户亲自带来或在行政秘书处先行登记，否则一律按新客户处理。7 奖金分配的依据：只要客户交纳定金，该业务员即享有佣金分配权。如客户要退定，不论是开发商或客户自身原因、业务员均具有合同额的提成权。第二部分 销售部行政管理办法一、行政制度：为维护公司利益和荣誉，保证销售工作的顺利进行特制定该守则1、销售人员必须遵守国家法规、法令，自觉维护公司利益，不谋求公司制度规定之外的个人利益。2、销售人员必须敬业爱岗、尽职尽责、勤奋进取，按质按量完成销售工作任务。3、销售人员之间应团结协作、密切配合、发扬集体主义精神，建立良好的合作关系。4、待人接物热情有礼，着装仪表整洁大方，自觉维护良好的办公环境，保持统一规范的办公秩序。5、严格保守公司机密，以公司利益为重，不得做任何有损公司及客户利益的事情。6、销售人员应及时做好客户登记、成交登记和值班记录工作，发生接待客户冲突，不得争抢，均按公司有关规章制度执行。7、遇特殊情况由销售经理判别客户归属及业绩和佣金得分配。8、销售人员在整个销售过程中必须口径一直，凡有疑难问题应向销售经理请示，严禁向客户承诺有关本项目不详、不实的事宜。9、销售人员应时刻注意自身的素质修养，对项目的业务知识熟练掌握，对周边项目做到知己知彼。不断提高房地产专业知识及销售技巧，具备独立完成销售工作的能力及较强的应变能力。以上员工守则销售部所有人员应严格执行，如有违背，视情节轻重以及给公司带来的损失大小，按公司奖惩条例的有关规定进行处理。

8，我是做房地产销售的 公司让写工作规划怎么做 急

房产销售个人工作计划例文：房产销售个人工作计划经过XX年两个月的工作，我对房地产销售有了更深层次的了解，同时也学到了很多东西，为了让自己在新的一年中有更高的收获，自身有更高的提升，特总结去年展望今年，根据自身的实际情况，特做出具体的计划。一、业务的精进1、加强团体的力量 在团体中能够更好的发挥自身的能力，同时对提升个人素质具有更大的帮助，在与同事们两个月的相处中，我发现我和郝姗在性格上有很多的共同处，同时也有很多的不同，其中有许多是我要学习加强的，这种性格上的互补，在具体的工作中可以帮助我们查缺补漏，提升自己。在新年中，我更要加强队员的团结，团结是我不断成长的土壤。2、熟识项目 销售最重要的是对自己所从事项目的精度了解，我在年前散发传单不断的与人接触的过程中，对本项目有了深度的了解，但在接待顾客的过程中，还是不断的有新问题的出现，让我无法流利的回答顾客的提问，主要是对项目及相关房产知识的不够了解，在新年之后，对项目的学习，对房产知识的了解，是熟识项目的首要。调盘，新年后又新起了几个楼盘，在与同行之间比较能够更好地加强对自己销售对象的信心，在不断的学习中充实自己，在不断的实践中提升自己。3、树立自己的目标有目标才会有方向，有方向才会有不断努力的动力。在每个月的月初都要对自己订立下目标，先从小的目标开始，即独立流利的完成任务，然后再一步步的完成奖励下授的销售任务，直到超额完成任务。在每月的月初订立下自己当月的销售目标，同时记录下当天接待顾客中出现的问题及解决之道，不时的翻动前期的工作日志，温故而知新。二、自身素质的提升销售的产品可以不同，但销售的目的相同，都是为了把自己的产品卖出去，用实物换成钱。因我从未正式的接触过销售，所以在推销及推销技巧处有很大的不足，所以提升自身就要从提升自己的销售能力开始。首先，书籍是活的知识的最有利的途径，新年后要大量的阅读有关销售及销售技巧的书籍，同时不断的关注房地产方面的消息，及时的充实自己，总结自己的实践经验。其次，实践出真知，所有的理论只有与实践相结合，才能被自身很好的吸收，提升自己，从基础的做起，重新对销售流程进行学习，在演练中对项目加深印象，同时对顾客关心的合同条款进行熟读并学习。了解最新的法律法规知识。在与顾客的交流中，不断的发现问题，在团队的交流中，解决问题，不断的提升自己。最后，在生活中用心的观察他人的销售方式，尤其是在同行之间更能学到，前期先照搬他人在销售过程中，遇到问题后的解答方式，经过后期的语言加工，再遇到问题时就能有自己的方式解答。最后，感谢公司所有的领导和同事，因为我个人的进步离不开大家的帮助和支持。我会不断学习，努力工作。我要用全部的激情和智慧创造效益，让事业充满生机和活力！我们是一个整体，奔得是同一个目标！我会和大家一起齐心协力，从新的起点开始，迈向成功！
先从怎么营销开始学起！！！！ 项目投资策划营销 项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。 项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。 一 项目用地周边环境分析 1、项目土地性质调查 .地理位置 .地质地貌状况 .土地面积及红线图 .土地规划使用性质 .七通一平现状 2、项目用地周边环境调查 .地块周边的建筑物 .绿化景观 .自然景观 .历史人文景观 .环境污染状况 3、地块交通条件调查 .地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划 .项目的水、路、空交通状况 .地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状 4、周边市政配套设施调查 .购物场所 .文化教育 .医疗卫生 .金融服务 .邮政服务 .娱乐、餐饮、运动 .生活服务 .娱乐休息设施 .周边可能存在的对项目不利的干扰因素 .历史人文区位影响 二 区域市场现状及其趋势判断 1、宏观经济运行状况 .国内生产总值： 第一产业数量 第二产业数量 第三产业数量 房地产所占比例及数量 .房地产开发景气指数 .国家宏观金融政策： 货币政策 利率 房地产按揭政策 .固定资产投资总额： 全国及项目所在地 其中房地产开发比重 .社会消费品零售总额： 居民消费价格指数 商品住宅价格指数 .中国城市房地产协作网络信息资源利用 2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规 .项目所在地的居民住宅形态及比重 .政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 .政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规 .短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划 3、项目所在地房地产市场总体供求现状 4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现 6、商品住宅客户构成及购买实态分析 .各种档次商品住宅客户分析 .商品住宅客户购买行为分析 三 土地swot（深层次）分析 1、项目地块的优势 2、项目地块的劣势 3、项目地块的机会点 4、项目地块的威胁及困难点 四 项目市场定位 1、类比竞争楼盘调研 .类比竞争楼盘基本资料 .项目户型结构详析 .项目规划设计及销售资料 .综合评判 2、项目定位 .市场定位： 区域定位 主力客户群定位 .功能定位 .建筑风格定位 五 项目价值分析 1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念 .商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）： 选择可类比项目 确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重 分析可类比项目价值实现的各要素之特征 对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值 根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价 .类比可实现价值决定因素：类比土地价值 a 市政交通及直入交通的便利性的差异 b 项目周边环境的差异：自然和绿化景观的差异 教育和人文景观的差异 各种污染程度的差异 社区素质的差异 c 周边市政配套便利性的差异 项目可提升价值判断 a 建筑风格和立面的设计、材质 b 单体户型设计 c 建筑空间布局和环艺设计 d 小区配套和物业管理 e 形象包装和营销策划 f 发展商品牌和实力 价值实现的经济因素 a 经济因素 b 政策因素 2、项目可实现价值分析 .类比楼盘分析与评价 .项目价值类比分析： 价值提升和实现要素对比分析 项目类比价值计算 六 项目定价模拟 1、均价的确定 .住宅项目均价确定的主要方法：类比价值算术平均法 有效需求成本加价法 a 分析有效市场价格范围 b 确保合理利润率，追加有效需求价格 运用以上两种方法综合分析确定均价 2、项目中具体单位的定价模拟 .商品住宅定价法： 差异性价格系数定价法（日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数） .各种差异性价格系数的确定： 确定基础均价 确定系数 确定幅度 .具体单位定价模拟 七 项目投入产出分析 1、项目经济技术指标模拟 .项目总体经济技术指标 .首期经济技术指标 2、项目首期成本模拟 .成本模拟表及其说明 3、项目收益部分模拟 .销售收入模拟： 销售均价假设 销售收入模拟表 .利润模拟及说明： 模拟说明 利润模拟表 .敏感性分析： 可变成本变动时对利润的影响 销售价格变动时对利润的影响 八 投资风险分析及其规避方式提示 1、项目风险性评价 .价值提升及其实现的风险性： 项目的规划和设计是否足以提升项目同周 边项目的类比价值 项目形象包装和营销推广是否成功 2、资金运作风险性 .减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本 .对销售节奏和开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼 3、经济政策风险 .国际国内宏观经过形势的变化 .国家地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建设 九 开发节奏建议 1、影响项目开发节奏的基本因素 .政策法规因素 .地块状况因素 .发展商操作水平因素 .资金投放量及资金回收要求 .销售策略、销售政策及价格控制因素 .市场供求因素 .上市时间要求 2、项目开发节奏及结果预测 .项目开发步骤 .项目投入产出评估

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