最新房地产分销方案，房地产行业微信营销方案与案例

本文目录一览

1，房地产行业微信营销方案与案例
2，房产分销怎么做
3，品牌房企规模化介入成都二手房分销机制火热
4，房产分销怎么做
5，房地产销售知识
6，房地产4P营销策划案
7，房产如何策划销售方案
8，房地产销售方案什么程序写
9，房地产市场营销重点

1，房地产行业微信营销方案与案例

也许很多人会纳闷，第一步不是应该先进行微信二次开发，搭建微信营销微客巴巴微信平台cqweikebaba?那么微信营销策划又是做什么呢?将地产项目与微信营销结合起来进行定位：　　1、客户定位。房子是针对年轻群体推出的还是别墅型针对高收入群体推出的?先明确你的目标客户是哪一部分人群，有针对性的结合这些人群的心理特点去分析。　　2、产品定位。所出售的房子是属于田园风格，还是地中海风情，或者欧美风又或者是饱含古典文化特色的中国风。户型的大小也会对房屋整体风格产生影响，在微信平台将这些特色一一展现出来，当然展现的方式有很多：可以拍一部浪漫的田园风情微电影，或者拍一些漂亮的照片，或者书写一些房子的美好故事。　　3、价格定位。价格怎样定才合理?可以在微信公众平台发起问卷调查，综合分析用户的心理价格来确定。　　4、营销策略定位。营销的方式有很多，传统房地产的营销方法通常是以线下为主，通过聘请一些兼职人员发放大量的传单，或者做大量的户外广告，或者展会。那么做微信营销，是否需要将营销主力引入线上，或者线上线下结合的方式来进行?这些营销人员都必须谨慎考虑。　　在整个的微信营销过程中，房地产需要明确定位的目的是协助或者主导楼盘的宣传推广，帮助房地产的营销人员在不同渠道创造更多销售机会，促进客户的购买率。

1，首先当然是要注册一个微信公众帐号，要腾讯审核的2，挑选一家第三方接口，这个很多的，最好挑当地的，服务器要快一点的，有美工、编辑的优先考虑3，根据你们的营销策略每天推送信息给收听者，自己员工转发朋友圈，搞个点赞活动之类的4，把二维码打在海报上，吸引顾客扫码，扫码送小礼品，收听公众号促销打折之类的5，联系地产开发项目所在地相关行业的微信公众号，互相打广告增加听众数量每天都能细写很多啊

房地产行业微信营销方案与案例

2，房产分销怎么做

首先你得明白房产分销是干什么的？说白了房产分销就是帮助开发商销售房屋的，一般来说中小型的开发商是没有销售团队的，在楼盘开盘的时候，为了回笼资金，资金链能够正常流通，需要找销售团队帮助销售，所以房产分销的方式产生了。那大家在进行房产分销怎么做呢？大家应该做好如下几点：1、设计分销比例，根据佣金数额、团队大小、分店人数等设置不同分销比例，激励团队发展。2、指定分销比例合同，分销人员申请合同3、可以签订纸质合同，或者直接借助网络收集软件或者网站进行签订合同，一般多数用分销商城，可以找网络公司制作或者自己有网络工程师自己开发4、对于已经签订合同的分销人员进行进行管理培训5、严格分销财务进账管理，对于已经分销成功者进行佣金比例的反回，或者按季度按年返回。房产分销怎么做？手把手教你做好房产分销！做好以上几点，相信你一定对房产分销怎么做，已经有了自己的思路。但是这还不够，当你进行房产分销时，你就会发现房产分销渠道也十分重要，现在小编跟你们在普及一下有关分销渠道的有关知识。房产分销渠道模式一般有2种，分为房产分销类直销模式和委托给专业代理公司的代理销售模式。房产分销类直销模式顾客直接从开发商销售部门取得所需物业的营销渠道方式，称为直销或自销。由于房地产产品不经过任何中介直接从开发商流向消费顾客，实际运作中体现诸多的和特点。委托给专业代理公司的代理销售模式开发商委托房地产代理商寻找顾客，顾客再经过代理商中间介绍而购买物业的营销渠道方式，这种模式就是房地产委托代理销售模式

房产分销怎么做

3，品牌房企规模化介入成都二手房分销机制火热

二手房企分销在目前的市场下取得了成功，并得到了开发商的认可。究其原因，源于二手房门店的广泛分布可以在大街小巷更方便的和购房者交流。一位开发商坦言：“广泛的门店分布，是非常强大的渠道来源，我们很看重。” 热点：遍布各个街道的成都二手房中介店铺，目前成为开发商分销的重要渠道。亮点：蓝光、华润、保利、万科、和黄等全国知名房企业均引入了二手房分销机制，甚至有高达70%的分销率。分销精准度高，大牌开发商积极引入，是这轮一二手联动销售的特点。 “首周70%的销售率。”日前，一位开发商向记者透露，在引入二手房中介联合分销机制后，首周的成交量中，70%的客户来源于分销机构。和蓝光云鼎项目有相似之处，华润、保利、和黄、万科开发商在引入二手房中介采用分销机制后，普遍反映有明显的销售业绩提升。较往年：品牌房企规模化介入和以往开发商引入二手房联动机制有不同的是，这一轮参与一二手联动的开发商更具有品牌代表性。记者了解，目前伊诚、富房、中原、21世纪不动产等多家品牌中介机构都介入了新盘销售，并分别万科、保利、和黄、蓝光、华润等知名品牌签下了分销协议。二手房企分销在目前的市场下取得了成功，并得到了开发商的认可。究其原因，源于二手房门店的广泛分布可以在大街小巷更方便的和购房者交流。一位开发商坦言：“广泛的门店分布，是非常强大的渠道来源，我们很看重。” 而在这轮一二手联动风潮中，较高的客户来访量及精准的成交量是开发商趋之若鹜采用中介分销的原因。蓝光云鼎项目工作人员告诉记者，在8月底9月初首次采用分销后，首周即有70%的成交量，而在之后，成交量也维持在50%左右。“电访量高，我们用自己公司的嘉宝以及和伊诚、21世纪等几家中介合作，让我们看到可喜的就是成交量。” 较往年：销售返佣明显提高对于中介机构而言，利用二手房销售的门店和网络进行一手房的分销业务，可以进一步增加房地产中介的房屋信息来源，为客户提供更充足的房源信息。二手房成交量长期处于低位状态，对于品牌二手房中介连锁机构而言，急需寻求传统业务之外的赢利点。而恰恰在“弱市”中，中介结构利用广泛分布的门店和庞大的业务队伍，吸引了品牌开发商的厚爱。据了解，目前二手房分销代理机构成功销售房子一套将获取最高5%的开发商返佣。富房不动产相关负责人表示“和往年相比，这是很高的了。”伊诚房产副总经理*杰也表示：“目前公司有4个品牌开发商的分销项目，分销佣金有大幅度提高。” 相对于开发企业，这也是各大房企充分信任中介公司的表现，在楼市成交不理想的状态下，利用中介店面的“分销”策略着实成为开发商的首选之策。成都晚报

品牌房企规模化介入成都二手房分销机制火热

4，房产分销怎么做

5，房地产销售知识

若想做一名合格的房地产经纪人，不仅要通晓房地产专业知识，而且还要熟练掌握法律知识、金融知识及谈判技巧，才能在房地产开发商和消费者、买家和卖家中间搭起桥梁，才能在中介行业中使自己立于不败之地。房地产专业知识（包括房地信息）。所谓房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务。居间，通俗地说就是作中间人。居间是一手牵两家：上家和下家，并在两者之间起一种沟通、促进和平稳的作用。对一个房地产经纪人来说，掌握大量的市场信息是他从事好这项业务的先决条件。这些信息应该包括：房地产有关的法律、法规及相关的政策信息、购买对象变化信息等。在很大程度上来说，经纪人就是利用信息制造利润，信息就是他们最主要的资本。如果说居间侧重的是信息的话，那么代理就非得要具备专业知识才行。代理是代表某一方去寻找另一方，是买卖和租赁的全过程代理，贯穿于房地产生产各个环节，因此要求经纪人在熟悉有关房地产法律、法规、条例的基础上通晓房地产开发与经营、建筑学、房地产交易、房地产价格评估等专业知识。具体地说，一要掌握房地产开发投资，以及与之相关的市场研究、开发程序、项目可行性研究、工程建设与竣工验收、资金融通、市场推广。二要熟悉建筑基础知识，了解建设工程全过程。三要熟悉转让、抵押和租赁的条件、程序及具体规定，以及产权产籍的一些基本知识。四要掌握房地产价格评估的理论和实务。市场营销知识。房地产开发到了今天这样的局面，早就不是几年前的单一产品竞争了。对于房地产商来说，他们所需要的也不是单纯的中介服务，而是能够提供开拓市场的完善营销计划和高超的市场策划方案的中介服务。房地产市场生产与消费的分离特征，决定了房地产营销的重要性。房地产在时间、数量、类型、房型、楼层所有权、信息、估价的分离，非得靠市场营销来弥补。房地产市场营销是市场营销的一个重要分支，市场营销中的市场细分化原理、营销组合理论、市场预测和调研方法，乃至产品策略、定价策略、分销和促销策略都是房地产市场营销中必不可少的东西。要掌握市场营销知识，就必须掌握市场调研、选择目标市场、产品开发、产品定价、渠道选择、产品促销、售后服务等知识技能。法律知识。房地产经纪人虽然不是律师，也不一定要达到专业水平，但与房地产有关的法律法规是非掌握不可的。我国的房地产业发展得益于房地产法律法规的调整和完善，也就是说房地产的每一项业务，都离不开法律和具体的法规。房地产的三部法律《城市房地产管理法》、《土地管理法》和《城市规划法》以及据此制定的部门规章和地方性法规，几乎涵盖了整个房地产事务。作为经纪人不但要掌握房地产方面的法律法规及各级政府部门关于房地产的政策、方针和精神，而且还要熟悉民法、经济法、行政法及行政诉讼法、民事诉讼法的知识。举个最简单的例子，签合同，就要牵涉到经济合同法、民法通则等法律知识。代理租赁要熟悉《城市房屋租赁管理办法》、城市私有房屋管理条例》等，懂得什么房可以租、什么房不能出租、租赁合同以什么方式生效等。代理买卖，就得熟悉《城市房屋转让管理规定》、《城市己权属登记管理办法》中转让的条件、交易程序、产权产籍知识及办证程序。如果代理发展商，要掌握的法律知识就更多了。近年来时兴的房地产律师见证业务足以说明法律知识的重要。房地产经纪人要学法、懂法、用法，依法办事，用法律来维护委托人的合法权益。金融知识。房地产金融作为金融业的一个重要组成部分，与房地产开发、经营与管理有着密切的联系，房地产金融是房地产与金融联姻的产物。房地产业的发展，要金融业作为后盾，金融业要拓展，房地产业是首选。特别是房改新制度实施、取消实物分房后居民到市场购买住房，经纪人的金融知识就显得尤为重要。不论是作开发商的全程代理还是抵押贷款，甚至房地产咨询业务，都少不了金融知识。一般来说，经纪人应该熟悉国际金融惯例、现行国家金融政策、融资形式、银行利率、利息计算、贷款种类及手续、还款方法以及住房公积金等知识。谈判技巧。谈判是一门技术，更是一门艺术和科学。它通过谈判各方观点、感情沟通，达成一个双方都能基本满意的协议。房地产经纪人的谈判也不例外，通过谈判完成委托方交给的任务、本身获得佣金的同时，也使市场的需求得到了满足。在谈判中常见的策略如时机运用策略、利益让步策略、以诚取胜策略都是房地产经纪人所必须借鉴的。具体到居间或代理业务上至少要提出上策、中策、下策三种甚至更多方案。对房地产经纪人来说，还有一个最现实的问题，就是如何使双方成交，这就要求房地产经纪人“该出手时就出手”，还可以运用一些智谋、技巧和方法，促使对方早下决心成交。但不能使用欺骗手段。

从两个方面来了解：硬件和软件 1、硬件就是房物本身质量、安全、结构形式、套型、外观质量。配套设施是否完善：除了小区内的绿化设施、体育设施、保卫措施外，还应该注意周边的配套设施比如医疗设施（如大型诊所、医院）、生活服务设施（比如大中型超市、学校方便小孩上学、银行）、交通是否方便（比如有没有公交站台）。 2、软件：本公司的的实力和社会信任度。

阅读勤劳嘴快认真不管做什么都能做好

至少要做到客户问你问题时，不知道该怎么回答。一定要做到从容的回答客户提出的各种各样的问题。房子的知识也要知道。如户型，朝向。公司有什么证件要知道。公司的背景也要知道。不要在客户面前说别的楼盘的坏话，会让客户反感。看看你的师傅们是怎么跟客户交谈的，多用心自然就懂了。置业顾问不难做啦。不用太紧张

不管你是做新盘还是二手房，只要你用心去做，三个多：“多听，多看，多问。”

边做边学

6，房地产4P营销策划案

传统的4P理论始创于1960年美国的密歇根州立大学，它认为市场营销的根本问题在于解决好四个基本要素： I、房地产营销产品策略（Product）　　它是房地产营销首要因素，房地产企业必须营销市场所需要的产品，才能生存。房地产市场营销组合中房地产产品是最重要的内容。 2、房地产营销价格策略（Price)　　房地产的开发建设、买卖、租赁、抵押、土地出让、转让等营销，都是商品经济活动，必须按照市场规律、经济原则实行等价交换。掌握房地产产品价格的形成过程与房地产产品定价的方法，灵活运用各种定价的策略是开展房地产市场营销活动的主要手段。 3、房地产营销渠道策略（Place)　　市场营销渠道决策是房地产企业的最重要的决策之一。配销系统则是重要的外部资源，通常需多年的营造才能建立起网络。它和房地产企业的重要内部资源如制造、研究、工程和销售队伍及设施可以相提并论。其表现为对许多经营配销业务的独立房地产企业及其服务的特定市场所承担的重大共同义务；还表现为对构成这样一种经济实体的一系列方针和经济活动所承担的义务。房地产业逐渐呈规模发展态势，因此其营销渠道以及与之适应的配销系统的建立是必要的。 4、...传统的4P理论始创于1960年美国的密歇根州立大学，它认为市场营销的根本问题在于解决好四个基本要素： I、房地产营销产品策略（Product）　　它是房地产营销首要因素，房地产企业必须营销市场所需要的产品，才能生存。房地产市场营销组合中房地产产品是最重要的内容。 2、房地产营销价格策略（Price)　　房地产的开发建设、买卖、租赁、抵押、土地出让、转让等营销，都是商品经济活动，必须按照市场规律、经济原则实行等价交换。

要制定合理有用的营销策略方案,就必须进行合理的市场分析市场估给调查分析针对某一时期该地区市场估给状况的调查主要包括;市场上已有的在售住房，同期将要建设的项目以及它们的区位，结构，面积，售价，付款方式，同等级房地产企业的数量，实力和市场占有率，同等级房地产企业广告诉求重点，销策略，务以及效果，同等房地产企业，等项目销售情况和空置情况。市场需求调查分析首先要调查消费者需求的满足状况，即市场的实际需求状况。包括某一时刻该城市现有家庭中有多少家庭住房已经得到满足。其次，这些有需求欲望的家庭结构和规模怎么样，它们需要什么结构和面积的住房。再次，他们的收入水平，受教育状况以及会购买，能够买什么样的住宅，愿意以什么样的价钱买。最后，这些潜在的顾客集中分布状况，他们再租售，消费信贷等方面的消费心理。项目自身分析项目自身再分析外部环境的同时，必须分析其内部环境，即分析自身的能力和限制，找出所特有的优势和存在的劣势。所以应使用一些方法对项目自身状况进行分析，例如SWOT方法，它能把内，外部环境有机结合起来，使我们能调整策略，谋求更好发展，又因为使经过认真的分析得出结论，所以也能够提高决策的质量。目标市场的确定不同消费者的需求和偏好又很大差异。依据不同的区域特点，针对目标客源的特定需求，制定合理的市场定位，就能取得良好的销售业绩。选择了项目的目标市场也就确定了目标客户群，此时在对目标客户群进行深入分析使为了项目推广能够更加准确有效。这里的分析结果将决定整个项目的营销策划，包括媒体的选择，组合，宣传主题，力度，诉求方式和其他辅助手段，同时，人群定位的结果也将影响价格定位和付款方式。搞好人群定位，主要考虑如下问题；目标客源的经济背景分析和目标客源的文化背景分析。项目定位项目定位就是在目标客源建立的基础上，为最大限度的满足客户的需求而对项目的整体把握。它是围绕目标市场将项目的功能、形象、做特别的有针对性的规定。项目推广过程房地产的营销过程共可分为四个阶段：预热期、强销期、持销期、尾盘期，所以项目推广过程也应该相应的分为四个阶段，一个项目取得成功的前提条件就是针对各个阶段销售任务的不同来制定不同的推广计划，所谓“量体裁衣”。例如：再预热期，可以以突出项目的物业主题为主，展示楼盘的基本情况。市场营销策划是连接市场需求和项目开发建设的中间环节，是开发商将潜在市场机会转化为现时市场机会，从而实现企业自我发展的有效手段，孤儿可说，房地产营销策划是关系房地产开发经营成败的关键。

传统的4P理论始创于1960年美国的密歇根州立大学，它认为市场营销的根本问题在于解决好四个基本要素： I、房地产营销产品策略（Product）　　它是房地产营销首要因素，房地产企业必须营销市场所需要的产品，才能生存。房地产市场营销组合中房地产产品是最重要的内容。 2、房地产营销价格策略（Price)　　房地产的开发建设、买卖、租赁、抵押、土地出让、转让等营销，都是商品经济活动，必须按照市场规律、经济原则实行等价交换。掌握房地产产品价格的形成过程与房地产产品定价的方法，灵活运用各种定价的策略是开展房地产市场营销活动的主要手段。 3、房地产营销渠道策略（Place)　　市场营销渠道决策是房地产企业的最重要的决策之一。配销系统则是重要的外部资源，通常需多年的营造才能建立起网络。它和房地产企业的重要内部资源如制造、研究、工程和销售队伍及设施可以相提并论。其表现为对许多经营配销业务的独立房地产企业及其服务的特定市场所承担的重大共同义务；还表现为对构成这样一种经济实体的一系列方针和经济活动所承担的义务。房地产业逐渐呈规模发展态势，因此其营销渠道以及与之适应的配销系统的建立是必要的。 4、房地产促销组合策略（Promotion）　　房地产市场营销不仅是生产房地产产品，并制定出合乎市场需求的价格占领市场，房地产企业还必须同现时的潜在的消费者进行沟通，每个房地产企业都承担起了沟通与促销的职责。保证沟通信息有效，最关键的是沟通的内容、对象和频率。配置完整的市场营销沟通系统是十分必要的。房地产企业必须同中间商、消费者以及各类上下游企业沟通；中间商又同其自身的消费者、公众沟通，消费者同消费者以及其他的公众进行口头沟通2而且，各个群体的沟通均给房地产企业以反馈。房地产企业建立门8，制定有效销售计划、培训营销人员、设计优秀的广告、开展各式各样的促销活动，就是市场营销沟通组合——一促销组合运作的内容。促销组合由四个工具：广告、销售促进、推广、人员销售构成。我能帮你的就这些了，因为分数实在太少，价值实在太高

7，房产如何策划销售方案

第一节：销售策划概述销售策划一般指：项目销售阶段划分及促销策略怎样安排，项目的销售价格怎么走，如何宣传造势等第二节：销售策划与项目策划的区别简单而言，二者区别在于项目策划是“纲”，销售策划则是“目”，“纲”举才能“目”张。一：项目策划所包涵内容：（一）市场调查项目特性分析、建筑规模与风格、建筑布局和结构、装修和设备、功能配置、物业管理、发展商背景、结论和建议（二）目标客户分析经济背景：经济实力/行业特征/公司、家庭文化背景：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、（三）价格定位理论价格/成交价格/租金价格/价格策略（四）入市时机、入市姿态（五）广告策略广告的阶段性划分、阶段性的广告主题、阶段性的广告创意表现、广告效果监控（六）媒介策略媒介选择/软性新闻主题/媒介组合/投放频率/费用估算（七）推广费用现场包装（营销中心、示范单位、围板等）、印刷品（销售文件、售楼书等）、媒介投放二：销售策划所包涵内容：（一）销售现场准备（二）销售代表培训（三）销售现场管理（四）房号销控管理（四）销售阶段总结（五）销售广告评估（六）客户跟进服务（七）阶段性营销方案调整第三节：销售策划的内容及步骤一：项目研究：即项目销售市场及销售状况的研究，详细分析项目的销售状况、购买人群、接受价位、购买理由等。二：市场调研：对所有竞争对手的详细了解，所谓“知己知彼、百战不殆”。三：项目优劣势分析：针对项目的销售状况做详尽的客观分析，并找出支持理由。四：项目再定位：根据以上调研分析，重新整合所有卖点，根据市场需求，做项目市场定位的调整。五：项目销售思路：（一）销售手法的差异性。这是要与其它楼盘的营销手法区别开来，避免盲目跟随风。（二）主题思想的统一性。在广告宣传上，不管是硬性广告还是文字包装，都要有一个明确而统一的主题。一个大主题可以分解为若干个小主题，小主题内容可以不一样，但都是为说明大主题服务的。（三）操作手法的连贯性。首先是操作思想不能断、前后不能自相矛盾。其次是时间上不能断，两次宣传间隔的时间不能太长。六：项目销售策略：（一）项目入市时机选择理想的入市时机：我们所说的入市时机并不是指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候开始进入市场，是卖楼花还是卖现楼；是建到正负零就开始卖还是等到封顶再开始卖；是按部就班、调整完步伐后再卖还是急急忙忙、仓促上马；是抢在竞争者前卖还是等人家卖完了再说等等。根据多年的经验和教训一个项目理想的入市姿态，一般应具备：1、开发手续与工程进展程度应达到可售的基本要求；2、你已经知道目标客户是哪些人；3、你知道你的价格适合的目标客户；4、你已经找出项目定位和目标客户背景之间的谐振点；5、已确定最具震撼力的优势并能使项目有始至终地保持一个完整统一形象的中心主题；6、已确定目标客户更能接受的合理销售方式；7、已制定出具竞争力的入市价格策略；8、制定合理的销控表；9、精打细算推广成本后并制定有效的推广执行方案;10、组建一支专业销售队伍并拟定一个完善培训计划；11、尽力完善现场氛围；12、你的竞争对手还在慢条斯理地等待旺市；13、其他外部条件也很合适。二）项目广告宣传计划当我们确定了产品的广告诉求点和广告基调后，制定切实可行的广告计划便成为实现最终销售目的的必要步骤。而一个可操作的完整的广告计划通常包括广告周期的安排，广告主题的安排，广告媒体的安排和广告预算的编排四个部分。推广计划应根据具体项目的不同特点，采用不同的传播渠道与推广手段，更要综合各种媒体的不同优势，充分利用时效长而针对性强的专业媒体资源，来实现广告的最终目的：降低客户成本，一切为了销售！（三）销售部署房地产销售的阶段性非常强，如何把握整体冲击力、弹性与节奏、步骤与策略调整，体现了操盘者的控制局面的能力，同时往往也决定了整体胜负。通常销售部署应遵循的几个原则是：保持进度与策略节奏一致——预热期、开盘期、强销期、保温期；防范销售阶段性问题——如工期、质量、配套等；估算综合成本及销售者影响因素剖析——资金积压、广告推广、税费变化等。第四节：销售策划的原则一：创新原则随着时代的发展，传统的房地产销售理论越来越不适应市场的要求，更无法为当前许多房地产企业所做的种种创新探索指明方向。从目前房地产企业的大量营销实践来看，包括折让、有奖销售、先租后买、降低利率等各类措施，大多能产生更强烈、更快速的反应，能引起消费者对房产的注意，这为我们探讨买方市场条件下的营销创新理论，提供了丰富多彩的素材和极具价值的思路。二：资源整合原则整合营销是在营销环节高度专业化分工的基础上，通过市场渠道，围绕具体项目，有多个专业性营销机构形成多种专业人才互补型、互利型的共同组织，并由其对诸如资金、智能、品牌、社会关系等房地产营销相关要素进行整理、组合，形成合力，高效运作，从而形成从投资决策到物业销售全过程的系统控制，并进而实现预定营销目标的一种新型的、市场化的房地产营销模式，整合营销克服了一般营销模式"中间强、两头弱"的缺陷，同时避免了策划商与销售代理商之间各自为政、互不协调的局面。整合营销围绕具体项目进行资源整合，提高房地产行业内部专业化分工与协作，其优势在于：智能互补、利益共享、风险共担。三：系统原则房地产营销策划是一个综合性、系统性的工程，需要在先进的营销理论指导下运用各种营销手段、营销工具来实现房地产价值的兑现，实质上是一个从了解时市场、熟知市场到推广市场的过程，其中心是顾客。顾客的需求千差万别，注定房地产营销策划从单一化趋向全面化，营销服务从注重表面趋向追求内涵。它不仅要体现物业特征，还要体现市场特征和消费习惯及发展要求，体现市场的要求。房地产营销首先应从产品做起，从提高楼盘综合素质做起，从满足消费者的需求做起。区域细分、客户细分、功能细分愈趋深入，人本主义思想开始体现。重视绿化、增加智能化设施、集中供热和供饮用水、建设底层架空、错层、大采光凸出窗台、阳光客厅、可移动透光屋顶、自动报警系统、架设空中走廊、提供网络服务、营造知识家园．．．．．．可谓名目繁多，层出不穷，这种暗合市场需求发展趋势的"卖点"一经发布，就能掀起新一轮的热销。创新大大丰富了营销策划的内涵，也进一步证实：在买方市场下，只有以人的需求为本，深入市场、把握市场，制定切实可行的营销方案，才有在激烈竞争中脱颖而出的希望。四：可操作性原则销售策划不能脱离社会现实。策划时一定要考虑国情、民情和民风，充分考虑操作中可能会遇到的种种困难，制定好相应的应对措施。与政府部门或权威部门合作可以大大降低操作难度，提高策划成功率。第五节：检验销售策划的成果随着市场竞争态势的不断发展，各种复杂的因素对销售策划的进行都会产生影响，有可能销售策划的初始定位已经不符合当前的现实状况，那就必须对策划进行重新定位。重新定位的重点仍然是遵循对于消费心理和竞争态势的准确把握，同时对于消费需求以及市场发展的趋势都要有清晰、准确地判断，如此才能保证策划定位的稳定性，否则策划定位的不断变动将会影响到项目价值的实现。因此，销售策划定位或重新定位的原则都在于：保持稳定，动态调整。要做到这点，就要避免销售策划定位发生大的动荡，也就必须依靠专业的销售策划指数评估体系，尽量使项目保持健康的销售状态。

8，房地产销售方案什么程序写

你是指软件吗？PPT EXCEL WORD 都可以不过销售方案用PPT来写比较正规可以用幻灯机播放而且整体思路看的更明确。如果是写方案的流程应该是这样的：1、宏观角度分析目前市场行情及销售状况2、做好当地市场的市调报告，分析当地市场情况3、分析本案优势及劣势，加大优势力度4、分析现有客户群体，筛选意向度分级 A B C D5、针对当前环境制定销售方案，充分发挥自身项目优点6、制定广告推广时间及推广方式，以及SP内容和做此媒体的原因7、制定项目蓄水期、预约期、开盘期、强销期时间节点8、预估广告效果及销量大概就这意思了说的不好请多指教

主要的销售方案就是打假，就是说你要打出起价房的招牌，哪怕一间就好，不过做什么，只要涉及到买卖就是要谈到价钱的，钱是最直接的字眼，打出一个特价房，会吸引很多客户前来看房，然后就要看售楼员的售楼水平了，介绍的时候要突出你们楼盘的特点，要以语言抢先征服客户。让客户没看到房就先喜欢你们的房子，比如升值空间，地理优势，让这个介绍的流程自然化，深入人心，不要像介绍商品那样去推销。要拉近跟客户的关系，回访电话要常打，让客户觉得公司注重他，如果对方不满意你们的房也要做回访，要问客户哪些方面不足，有待改进的。电话询问和进场登记要做好，每个打进咨询电话的客户都要登记他们问了些什么，你就会发现现在的消费群体注重的是哪些方面了；

第一节：销售策划概述 销售策划一般指：项目销售阶段划分及促销策略怎样安排，项目的销售价格怎么走，如何宣传造势等 第二节：销售策划与项目策划的区别 简单而言，二者区别在于项目策划是“纲”，销售策划则是“目”，“纲”举才能“目”张。 一：项目策划所包涵内容： （一）市场调查 项目特性分析、建筑规模与风格、建筑布局和结构、装修和设备、功能配置、物业管理、发展商背景、结论和建议 （二）目标客户分析 经济背景：经济实力/行业特征/公司、家庭 文化背景：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、 （三）价格定位 理论价格/成交价格/租金价格/价格策略 （四）入市时机、入市姿态 （五）广告策略 广告的阶段性划分、阶段性的广告主题、阶段性的广告创意表现、广告效果监控 （六）媒介策略 媒介选择/软性新闻主题/媒介组合/投放频率/费用估算 （七）推广费用 现场包装（营销中心、示范单位、围板等）、印刷品（销售文件、售楼书等）、媒介投放 二：销售策划所包涵内容： （一）销售现场准备 （二）销售代表培训 （三）销售现场管理 （四）房号销控管理 （四）销售阶段总结 （五）销售广告评估 （六）客户跟进服务 （七）阶段性营销方案调整 第三节：销售策划的内容及步骤 一：项目研究：即项目销售市场及销售状况的研究，详细分析项目的销售状况、购买人群、接受价位、购买理由等。 二：市场调研：对所有竞争对手的详细了解，所谓“知己知彼、百战不殆”。 三：项目优劣势分析：针对项目的销售状况做详尽的客观分析，并找出支持理由。 四：项目再定位：根据以上调研分析，重新整合所有卖点，根据市场需求，做项目市场定位的调整。 五：项目销售思路： （一）销售手法的差异性。这是要与其它楼盘的营销手法区别开来，避免盲目跟随风。 （二）主题思想的统一性。在广告宣传上，不管是硬性广告还是文字包装，都要有一个明确而统一的主题。 一个大主题可以分解为若干个小主题，小主题内容可以不一样，但都是为说明大主题服务的。 （三）操作手法的连贯性。首先是操作思想不能断、前后不能自相矛盾。其次是时间上不能断，两次宣传间隔的时间不能太长。 六：项目销售策略： （一）项目入市时机选择 理想的入市时机：我们所说的入市时机并不是指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候开始进入市场，是卖楼花还是卖现楼；是建到正负零就开始卖还是等到封顶再开始卖；是按部就班、调整完步伐后再卖还是急急忙忙、仓促上马；是抢在竞争者前卖还是等人家卖完了再说等等。 根据多年的经验和教训一个项目理想的入市姿态，一般应具备： 1、开发手续与工程进展程度应达到可售的基本要求； 2、你已经知道目标客户是哪些人； 3、你知道你的价格适合的目标客户； 4、你已经找出项目定位和目标客户背景之间的谐振点； 5、已确定最具震撼力的优势并能使项目有始至终地保持一个完整统一形象的中心主题； 6、已确定目标客户更能接受的合理销售方式； 7、已制定出具竞争力的入市价格策略； 8、制定合理的销控表； 9、精打细算推广成本后并制定有效的推广执行方案; 10、组建一支专业销售队伍并拟定一个完善培训计划； 11、尽力完善现场氛围； 12、你的竞争对手还在慢条斯理地等待旺市； 13、其他外部条件也很合适。 二）项目广告宣传计划 当我们确定了产品的广告诉求点和广告基调后，制定切实可行的广告计划便成为实现最终销售目的的必要步骤。而一个可操作的完整的广告计划通常包括广告周期的安排，广告主题的安排，广告媒体的安排和广告预算的编排四个部分。推广计划应根据具体项目的不同特点，采用不同的传播渠道与推广手段，更要综合各种媒体的不同优势，充分利用时效长而针对性强的专业媒体资源，来实现广告的最终目的：降低客户成本，一切为了销售！ （三）销售部署 房地产销售的阶段性非常强，如何把握整体冲击力、弹性与节奏、步骤与策略调整，体现了操盘者的控制局面的能力，同时往往也决定了整体胜负。通常销售部署应遵循的几个原则是：保持进度与策略节奏一致——预热期、开盘期、强销期、保温期；防范销售阶段性问题——如工期、质量、配套等；估算综合成本及销售者影响因素剖析——资金积压、广告推广、税费变化等。 第四节：销售策划的原则 一：创新原则 随着时代的发展，传统的房地产销售理论越来越不适应市场的要求，更无法为当前许多房地产企业所做的种种创新探索指明方向。从目前房地产企业的大量营销实践来看，包括折让、有奖销售、先租后买、降低利率等各类措施，大多能产生更强烈、更快速的反应，能引起消费者对房产的注意，这为我们探讨买方市场条件下的营销创新理论，提供了丰富多彩的素材和极具价值的思路。 二：资源整合原则 整合营销是在营销环节高度专业化分工的基础上，通过市场渠道，围绕具体项目，有多个专业性营销机构形成多种专业人才互补型、互利型的共同组织，并由其对诸如资金、智能、品牌、社会关系等房地产营销相关要素进行整理、组合，形成合力，高效运作，从而形成从投资决策到物业销售全过程的系统控制，并进而实现预定营销目标的一种新型的、市场化的房地产营销模式，整合营销克服了一般营销模式"中间强、两头弱"的缺陷，同时避免了策划商与销售代理商之间各自为政、互不协调的局面。整合营销围绕具体项目进行资源整合，提高房地产行业内部专业化分工与协作，其优势在于：智能互补、利益共享、风险共担。 三：系统原则 房地产营销策划是一个综合性、系统性的工程，需要在先进的营销理论指导下运用各种营销手段、营销工具来实现房地产价值的兑现，实质上是一个从了解时市场、熟知市场到推广市场的过程，其中心是顾客。顾客的需求千差万别，注定房地产营销策划从单一化趋向全面化，营销服务从注重表面趋向追求内涵。它不仅要体现物业特征，还要体现市场特征和消费习惯及发展要求，体现市场的要求。 房地产营销首先应从产品做起，从提高楼盘综合素质做起，从满足消费者的需求做起。区域细分、客户细分、功能细分愈趋深入，人本主义思想开始体现。重视绿化、增加智能化设施、集中供热和供饮用水、建设底层架空、错层、大采光凸出窗台、阳光客厅、可移动透光屋顶、自动报警系统、架设空中走廊、提供网络服务、营造知识家园．．．．．．可谓名目繁多，层出不穷，这种暗合市场需求发展趋势的"卖点"一经发布，就能掀起新一轮的热销。创新大大丰富了营销策划的内涵，也进一步证实：在买方市场下，只有以人的需求为本，深入市场、把握市场，制定切实可行的营销方案，才有在激烈竞争中脱颖而出的希望。 四：可操作性原则 销售策划不能脱离社会现实。策划时一定要考虑国情、民情和民风，充分考虑操作中可能会遇到的种种困难，制定好相应的应对措施。与政府部门或权威部门合作可以大大降低操作难度，提高策划成功率。 第五节：检验销售策划的成果 随着市场竞争态势的不断发展，各种复杂的因素对销售策划的进行都会产生影响，有可能销售策划的初始定位已经不符合当前的现实状况，那就必须对策划进行重新定位。重新定位的重点仍然是遵循对于消费心理和竞争态势的准确把握，同时对于消费需求以及市场发展的趋势都要有清晰、准确地判断，如此才能保证策划定位的稳定性，否则策划定位的不断变动将会影响到项目价值的实现。因此，销售策划定位或重新定位的原则都在于：保持稳定，动态调整。要做到这点，就要避免销售策划定位发生大的动荡，也就必须依靠专业的销售策划指数评估体系，尽量使项目保持健康的销售状态。 房地产营销策划文案－请点击： <a href="http://wenwen.soso.com/z/urlalertpage.e?sp=shttp%3a%2f%2fwww.fangce.net%2farticle%2findex.html" target="_blank">http://www.fangce.net/article/index.html</a>

9，房地产市场营销重点

二、辨析题复习的重难点第一章第一节市场营销的基本概念、第二节市场营销观念的演变第二章第二节宏观营销环境、第四节研究营销环境的方法与对策第三章第一节消费者市场和购买行为第五章第三节企业面对竞争者的一般竞争战略第六章第一节产品整体概念和产品分类、第四节新产品开发第七章第四节定价策略、第五节价格调整第八章第五节分销渠道的选择与管理第九章第三节广告第十二章第一节服务营销、第二节关系营销

房地产市场营销策划房地产项目全程策划市场营销销售管理体系深圳市******服务有限公司SHENZHEN INTERNATIONAL MANAGEMENT SERVICES CO.LTD 第一章销售体系建立与岗位制定操作程序? 第一环节：销售部署前期准备工作纲要? 第二环节：销售基本执行流程设计? 第三环节：销售前期宣传部署具体工作流程设计第一操作环节：销售部署前期准备工作纲要1、由谁来销售 ? 自己销售? 代理商? 其他方法? 出售、出租、租售2、怎样的销售方式 ? 付款方式? 先住宅后商铺? 整盘转让3、价格策略? 高价策略——市场需求大时常被采用? 低价策略——淡市下常被采用? 一口价策略——不分楼层朝向统一价格，易于启动? 步步高价策略——低价入市，逐步调高，易于启动? 内部价策略——针对心理的策略，吸引投资者和集团购买? 优惠价策略——以让利来吸引客户? 差别定价策略——适合综合楼销售，如将住宅调低而商铺拔高这里主要是为日后的宣传推广定一个主题思想和基础调子，实际就是在项目定位和目标客户背景两者之间找到一个谐振点。为了使项目由始至终都保持一个完整统一的形象，以后的宣传始终都要围绕这一中心主题而展开。例如：针对青年人而开发的住宅项目，鉴于青年人对未来充满美好的憧憬和乐于接受新生事物这一特征，完全可以创造一个新概念来作为宣传主题并由始至终予以强调突出，象“享受型住宅”或“智能型住宅”等，当然创新概念一定要与项目定位相吻合。所谓调子，无非就是处理手法而已，你是采用高品位的浪漫主义还是百分之百的现实主义；是务实中略带清高以体现项目的高档次，还是单刀直入以表明你的实在。具体来说，这里需要解决的问题是：4、宣传方向与基调的明确? 找出本项目推广的意图和目标? 本项目需要予以突出和诉求的其他优点? 采用符合目标客户品位的表现手法第二环节：销售基本执行流程设计见附图1~3第三环节：销售前期宣传部署工作流程设计见附图4、附表1第二章销售整体策略部署操作程序：? 第一环节：建立销售总体目标? 第二环节：营销的整体战略架构部署? 第三环节：营销整体部署执行的工作细项? 第四环节：营销整体布置模式借鉴第一环节：建立销售总体目标适用表格：序号时间目标用时间限定总体销售任务第二环节：营销的整体战略架构部署按如下流程：1、市场调查2、销售目标体系3、价格定位4、目标客户群分析5、市场推广6、公关计划7、成本预算他们爱看什么报纸他们喜欢什么样的表达方式他们喜欢和谁交朋友他们经常来往于什么地方他们经常在什么场所娱乐、消费目标客户群定位目标客户跟踪调查目标客户背景分析（经济和文化背景）广告媒体效果分析项目特性分析竞争对手分析推广成本销售周期分析8、执行监控第三环节：营销整体部署执行的工作细项营销细项执行工作表主要项目具体内容时间安排跟进人1、企业发展战略的把握 ? 公司已有的业绩和目前发展状况? 公司的中长期发展规划和财务状况? 公司所秉承的企业理念? 本楼盘的利润目标和财务安排 2、市场调查与分析 ? 市调本区域范围内的楼盘（1公里以内）? 与同样价位不同区域的楼盘进行比较? 与现处于强销期的楼盘进行比较? 与销售成功的楼盘相比较 3、市场定位、企划方向的确认 ? 楼盘的细分市场定位? 楼盘的产品定位，客源定位? 楼盘的竞争定位? 楼盘的设计基调，设计风格确定? 广告基调和广告风格的确定 4、与建筑师协调沟通产品规划特性 ? 产品功能规划的沟通? 产品总体规划、细部结构、公共配置的沟通? 产品外立面造型的沟通? 产品内部三维空间处理的沟通? 产品内部单元房型设计的沟通? 产品的面积配比、格局配比的沟通? 产品建材设备选择确认的沟通 5、楼盘的标识 ? 楼盘的命名? MARK或；LOGO TYPE的设计? 标准字体的设计? 标准颜色的确认 6、销售现场和促销活动的场地安排 ? 接待中心的选址? 接待中心至工地现场沿线景观美化? 接待中心的风格定位、设计、施工和室内布置? 放标识牌、广告围板、各类旗帜、灯光照明、引导看板? 公开酒会或其他促销活动现场的选址、设计和布置 7、接待中心主要销售道具 ? 交通位置、区域环境图? 鸟瞰图、透视图的绘制? 墨线图、家具配置图的绘制? 建筑模型的制作? 室内外灯片选择和灯箱制作? 接待中心销售道具的布置与安排? 接待中心销售道具的使用注意事项 8、样品屋或实品屋的装修 ? 样品屋或实品屋的户型选择? 实品屋的楼层、景观选择? 室内装潢的设计、施工和督导? 家具配置的设计、选择和实施? 室内灯光照明，日常生活物品摆设? 清洁卫生和监护工作 9、印刷媒体的制作 ? 说明书企划、设计、文案、完稿、印刷? DM企划、设计、文案、完稿、印刷? 海报企划、设计、文案、完稿、印刷? 平面图册企划、设计、文案、完稿、印刷? 请柬的设计、文案、完稿、印刷? 各类印刷物的设计、文案、完稿、印刷 10、报刊媒体的制作和安排 ? 新闻报道的安排、撰写和发稿? 报纸广告企划、设计、文案、完稿、发布? 杂志广告企划、设计、文案、完稿、发布? 电视影片的企划、撰写、设计、拍摄? 广播广告的企划、撰稿、制作、发布 11、广告发布计划 ? 不同种类、不同时间、不同篇幅的报纸广告的选择? 不同种类、不同时间、不同篇幅的杂志广告的选择? 不同电台、不同时间、不同栏目的电视广告的选择? 不同地区、不同时间派报夹报的方式? 不同媒体的发布组合安排 12、各项事务的发包与控制 ? 品质要优良，不可粗制滥造? 数量要足够，不可偷工减料? 价格要合理，与品质相符? 厂商的请款方式要能配合公司? 注意生产制作过程中的品质控制，发现问题及时调整? 货比三家，慎重决定 13、价格制定与价格控制 ? 基价和差价系数的确定? 底价价目表与表价价目表的拟定? 付款方式的确定? 优惠折扣的条件和方式? 销售人员、销售经理等各级人员的让价空间和责权范围 14、推出时间计划 ? 以天气状况、季节特性而定? 以民情民性、财政情况而定? 以施工进度、资金状况而定? 以准备工作、市场概况而定 15、业务训练计划 ? 销售人员的体能训练? 销售人员房地产基本知识教育? 答客问的制作? 答客问的反复演练及修正? 销售人员制服、名片的设计制作? 销售状况表的设计、完稿、制作? 销售队伍的组织编派和奖金制度的拟订 16、现场销售执行 ? 电话接听，电话追踪? 来访客户接待，介绍楼盘? 带看楼盘实地，详介楼盘、环境? 客户追踪、拜访? 收取大定、小定，直至最后签约? 各类报表的填写? 销售检讨会? 现场考勤值日、卫生保洁 17、房屋销售相关文件 ? 大小订金收据? 内外销商品房预售合同? 内外销商品房销售合同? 房屋租赁合同? 签订相关文书的注意事项 18、促销活动的主题选择 ? 新产品说明会? 房地产投资捷径讲座? 儿童绘画比赛等亲情活动? 影星歌星联谊晚会? 大家乐有奖竞答游戏? 促销活动计划、实施、效果评判和费用安排 19、广告效果和销售情况分析 ? 各种媒体来电状况分析? 各种媒体来人状况分析? 每周每月客户情况分析? 每月销售情况整体分析? 下一阶段销售计划安排与建议 20、销售总结 ? 销售结束总结报告? 总结报告审核并存档? 工地用品及销售道具清理完毕公司收存? 计算销售人员的奖金，激励士气? 举办庆祝活动，奖励参与作业第四环节：营销整体布置模式借鉴一、确定现场卖场目标营造销售气氛，给买家强烈的销售感染力；突出项目的主卖点，体现项目在当地与众不同的风貌和个性；展示鲜明的项目形象和发展商的专业规范形象，以增强客户购买信心。注意以下几点：1、高素质、专业化、亲和的工地形象2、人情味浓、亲和、人文、、服务尽心尽力的物业形象3、有亲和力的高素质专业服务的售楼处4、弥漫丰富生活气息，设计符合购买者心理的样板间二、媒体组合策略1、基本观念A、房地产是价值巨大的商品，，客户购买行为需要一个较长的理性和比较判断过程才能发生。但是，由于供过于求的商品住宅市场，客户的可选择性十分丰富，在购买行为发生的一刹那，起决定因素的是理性分析基础上的感性判断，而不是理性分析本身。B、物业的价值可分为“硬价值”和“软价值”两部分，硬价值就是成本加利润，没有弹性。而软价值是目标客户对物业的认知和感受，弹性极大，在销售过程中比硬价值更重要。软价值的判断是一个感性过程，增强软价值的最有效的方法就是物业形象包装和广告促销宣传。C、我们的项目推广就是利用各种媒介手段，是目标客户从对物业形成良好的主观软价值认同，逐步从欣赏到信任最后实现购买,这期间需要传播大量的信息，从多方位、多角度包围目标客户，帮助他们去除种种顾虑并下决心购买。D、新闻媒体的策略包括媒介的量化分析和量化后的媒介组合。在媒介组合中，软性新闻的广告价值尤为突出。E、软性新闻的有效传播的首要基础是企业与传媒建立良好的社会关系。与传媒建立良好的关系，并不只是请客送礼，更重要的是有计划地向新闻媒体提供“制造新闻”的题材和线索。当然，制造新闻的基本原则就是决不弄虚作假，它应该是建立在真实的基础之上，经过我们的巧妙挖掘，通过记者采访报道并在各大媒体上进行炒作的。2、入市前传播的目的A、让当地的人们知道我们的项目。B、让潜在客户知道该项目的规划理念。C、让潜在客户知道该项目的品位。D、制造内部认购供不应求的气氛，让潜在客户知道该项目在还没正式发售前就炙手可热，刺激客户及早下定决心。3、入市前广告宣传步骤A、深入剖析项目的独特规划理念（新的地产概念）和优势特点，制造财经新闻题材。B、进行现场形象包装，完成交通主干道的户外（广告兼作导视牌）的发布，以释放项目信息，营造销售气氛。C、有公司选用一名“御用记者”所有新闻稿件均由此一人统一撰写。D、选择当地权威性强的、覆盖面广的媒体，开辟地产专题栏目，或选择公众较关注的栏目冠以“XXX特约”的题头，作为本项目软性宣传的阵地。E、根据工程进度策划宣传主题，如领导到工地考察、工地开工典礼、封顶仪式等等，以增加宣传力度。F、根据软性新闻预热程度及工程进度，辅助性的投放有针对性地硬性广告并策划一系列的主题促销活动，让更多的人参与本项目，以达深入人心的宣传效果。4、软性新闻主题A、城市规划对该项目的影响B、该项目的居住特点C、该项目的整体建筑构想D、建筑布局和环艺空间规划E、该项目社区文化的营造5、可投放硬性广告媒体特点A、报纸B、电视C、户外D、邮递广告E、网络6、入市前广告的发布规格与节奏入市前的广告媒体组合应以户外广告和现场形象包装为主，配合主题宣传活动及相应的报纸广告和软性新闻。即：? 户外广告：户外广告牌? 完全包装：工地围墙、营销中心、现场道路包装等? 报纸广告：包括主体以下活动的策划、软性新闻报道、专栏开辟及形象广告为主的硬性广告，其基础工作待规划方案及各项基础工作到位后确定。三、入市前营销策划目标1、总体目标A、为楼盘正式销售做好充分的准备；B、进行入市前的信息告知，预热市场，制造局部供不应求的内部认购气氛；C、展示一个成熟、优良和专业的发展商形象和楼盘形象2、阶段目标A、筹划期（四个月）? 完成工地现场包装及销售中心布置? POP广告、宣传印刷品及赠品制作到位? 利用工地现场形象营建，户外广告的实现，引发公众关注，截留部分客户? 物业管理及按揭等各种法律文件的准备B、内部认购期（为期一个月）? 充分利用内部客户资源，在取得预售证之前进行内部优惠认购，聚集前期人气；? 利用媒介广告，现场样板房、专题展示活动等推广方式，吸引目标客户上门参观样板房，通过控制销售量等方式，制造供不应求的卖场效应，为今后正式发售创造题材；C、正式入市销售期? 卖点有步骤地全面释放，营销强势的全面展开见附图5二、入市前期各阶段工作内容日程计划时段阶段主题侧重点目的策划公司工作完成时间筹划期：开始做基础工地正负0施工至二层楼 ? 展商及项目形象包装? 内部认购基础工作准备 ? 示范单位规划? 营销中心布置工地形象? 售楼法律手续办理? 按揭手续办理? 现场环境、道路施工及维护? 物业管理确定? 塑造工地形象? 塑造物业形象 ? 完成VI设计? 简单印刷品（折页）设计制作? 户外广告设计及配合实施? 楼书（户型指南）及其他售楼资料制作? 内部认购策略? 入市前后价格策略? 入市前媒体策略 ? 20~25天? 5~10天? 30~45天? 以上各项设计工作的顺利完成应以所需资料的完备为前提内部认购期 ? 正式发售前的市场预热 ? 直销 ? 前期对市场反应的试探? 聚集人气，制造局部供不应求气氛 ? 广告策略? 创意主题（包括平面广告和电视广告）? 广告设计、制作? 促销活动方案拟定及可行性分析? 软性新闻组织正式销售阶段 ? 强势推广主题楼盘 ? 现场售楼? 举办相关主题活动 ? 创造良好的市场业绩? 树立良好的物业形象及品牌 ? 配合进行活动组织? 销售广告设计? 市场策略调整第三章销售管理工作? 第一环节：销售管理? 第二环节：营销预算? 第三环节：销售第一线（售楼部）管理第一环节：销售管理A、销售人员的要求包括职业道德要求，基本素质要求，专业知识要求，综合素质要求，服务规范要求。B、销售环节的管理和监控1、销售现场的接待销售现场应当资料齐全，模型正解，图片突出，光线明亮。对不同类型的顾客（投资者、炒家、用户、同行）要善于判断，并有所侧重地表达，对来电咨询要礼貌热情。2、客户档案记录内容包括记录客户的姓名、地址、电话、职业、喜好的户型，了解售楼的信息渠道及其它关于楼宇的意见。客户档案记录客户对于分析初期的目标市场定位是否准确，为下一期的设计和广告策划提供依据。3、客户购房心理分析对用家、投资者、同行，应当采取灵活有效的营销策略，把重点放在用家和投资者上。4、购房情况介绍有针对地介绍楼盘情况，突出其特色和公司优势，增加购房者信心，耐心认真解答客户的询问。5、认购书签订认购书是具有一定约束力的协议，客户与销售人员签署认购书，同时缴纳规定数额的定金。6、正式合同签署即房地产买卖合同，是由房地产主管部门统一印制，公司法人或其委托授权人在正式合同上签字，并加盖公司公章，外销房和银行按揭应经过公证手续。7、办理银行按揭由财务部按照银行的有关要求和程序办理，涉及到具体业主的情况时，有经营部与财务部协同办理。8、收款过程设计收款过程设计的原则是，销售回笼金应确保工程建设用款和获得预期利润，应视当地市场，项目情况和工程资金的具体情况进行设计。9、成交情况汇总成交情况汇总旨在了解某一阶段的楼盘销售情况，一般用表格和电脑储存。内容包括：客户名称、楼号、面积、楼价、付款方式签约时间、定金金额、各期付款和拖欠情况。10、法律问题咨询销售人员应当熟悉有关房地产的法律法规（如土地增值、遗产继承法、房产转让法规、房屋租赁法）以满足客户咨询，在正式合同签订时，销售人员应向顾客详细介绍合同中的法律问题。11、销售合同的执行监控销售合同过程是销售的重要环节，销售人员负有督促顾客履行的责任。12、与物业管理的交接销售人员将楼盘表上记载的住户名单移交物业管理公司，并介绍有一定背景的特殊住户及其它有关信息。13、销售总结销售资料的整理和保管，建立档案柜和电脑资料库。销售工作总结是销售工作的一个必不可少的环节，总结销售得失，以便进一步提高销售人员的业务水平，同时为以后的项目开发设计、广告策划提供有效的资料。14、售人员的业绩评定销售人员的评定原则上按年度和项目进行，评定的依据在：? 接洽的总客户数? 成交量? 顾客履约情况? 顾客投诉? 直接上级的评价C、销售代理充分利用专业销售代理公司的优势，开拓本地区以外市场。第二环节：营销预算营销预算包括以下项目：1、工资2、福利费3、折旧4、办公费5、业务招待费6、车辆购置7、汽车及运输费8、差旅费9、销售办证管理费10、法律事务费11、保险费12、培训费13、营销策划费14、销售佣金费15、展销会费16、沙盘模型制作费关于－房地产营销策划方案方面－的问题－房策网 http://www.fangce.net房地产营销策划文案－请点击： http://www.fangce.net/Article/Index.html房地产策划方案免费下载－请点击： http://www.fangce.net/Soft/Index.html

干一行，爱一行啊

营销方式和营销策略

重点营销战略，市场调研。

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