房地产行业何去何从，这是最近一直被业内外关注的话题，中国房地产的发展，主要获益于中国城镇化的进程变化，解放后，中国社会其实直接从农耕社会全力发展城镇化进程，尤其在98年商品房进入市场，通过一二线城市的聚集效应，中国庞大的人口红利通过人口流动的方式得到释放，我们发现大城市越来越好，但大城市病也随之而来，很多城市不堪重负，高房价只是表象，这是供需结构决定的，所以上一轮的城镇化进程已经发生变化，中国即将进入下一轮的城镇化进程之中，这个代表就是特色小镇。
2016年7月，住建部、国家发改委和财政部联合发布了《关于开展特色小镇培育工作的通知》（建村[2016]147号），希望到2020年，培育1000个左右各具特色，富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇，来推动新型城镇化和新农村建设。
一二线城市的发展饱和和三四线城市的发展不均衡，必然需要得到改变，这是房地产必然的新机会，但同样也会面临众多挑战，大部分开发商显然并不具备这样的经验，对于企业而言，特色小镇的开发面积较大，对于企业的销售业绩有着非常明显的拉动作用，但最大的难题首先是选址，既要有大面积可供开发的土地，又要符合政策的规划，还要有未来人群聚集的预期，避免出现之前产业园区过度开发造成的“空城”、“鬼城”。
这也意味着产城融合是特色小镇面临的难题，很多特色小镇名不副实。特色小镇总会与楼宇经济和园区经济的发展对标，表面上看是空置率问题，从根源上看是没有完善的闭环链接。特色小镇产城融合，不是简单的硬件和简单物业服务，产业和特色小镇的产城融合各家都在尝试，也许我们能从标杆企业的发展中寻找到其中的秘籍。
碧桂园惠州建科技小镇 我们应该读懂的变化
作为中国最大的房地产企业之一，碧桂园在超级大盘上有很经验，2018年9月28日，碧桂园集团首个产城融合标杆项目潼湖科技小镇第一期正式开园，这是碧桂园首个科技小镇，也是广东省首家。
无人驾驶车、智能机器人、人脸追踪、无人机巡防……这些高大上的“黑科技”未来都会在潼湖科技小镇出现，那么碧桂园到底要做什么，科技特色小镇与传统地产开发有什么不同？
土地规划巨变，住宅用地不超过30%
项目总规划范围约8平方公里，分为东、中、西三个组团，但需要注意的是，与以往的住宅地产开发不同，科技小镇的住宅用地比例不足30%，从土地规划来看，这个项目注定必然走产城融合之路，这也意味着传统意义上的住宅为主的超级大盘模式被颠覆，想直接做住宅开发的大门在特色小镇领域已经关闭了大门。
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