长租公寓将死，边缘创新永兴？

文：刘志刚@互联网江湖主编

10月7日，长租公寓品牌青客公寓正式向美国证券交易委员会提交首次公开募股（IPO）文件，计划在纳斯达克上市，预计融资一亿多美元。如果一切如愿，青客公寓将成为长租公寓海外上市第一股。

而就在9月份，蛋壳公寓被爆计划最快于今年赴美上市，募资金额为6-7亿美元；另一家头部企业自如也传出2020年赴美上市的消息，可能会筹集5-10亿美元。

头部公司纷纷走向IPO之路，自此长租公寓行业在租金贷、甲醛房的舆论氛围下开启了行业的新征程。

长租公寓作为租赁供应商的一个重要经济体，从经济学的角度看，本质是基于业务链条各环节上的优势能力，在源码资本看来，是因为其构建了一条自己的“内部跌价曲线”：供应链能力使公开市场的外部跌价曲线向下平移；回收处置能力使其向下压缩；整备能力又使其沿时间线向右平移；这才留出了租赁方案设计的空间（价格vs时间）。

因此，租赁本质上赚的是效率的钱，租金是内外部跌价曲线之间的跨时间套利。

长租公寓要想实现自给自足，提升效率是成本关键，但目前看来，长租公寓是一项前期投入资金巨大、回报周期较长的微利业务。目前商品住宅的租金收益率只有2%至3%，如果仅靠商品房出租，长租公寓不可能建立起盈利模式。

招股书显示，青客公寓从2017年的5.22亿元增长到2018年的8.89亿元，同比增长70.3%；截至2019年6月30日的前9个月，营收为8.98亿。但是，在2017年、2018年，青客的净亏损分别达2.45亿元和4.98亿元。

华菁证券的一份长租公寓行业研究报告指出，55%的拿房成本占比和65%的入住率是长租公寓行业盈利临界点。但据深入调研，很多公寓企业的拿房成本加上装修成本已经占到了80%。

就像潘石屹所说，长租公寓只有1%的回报率，考虑到资金成本，想赚钱很难。就居民直租而言，一线城市房屋租售比在1.2%—1.8%左右。而长租公寓的成本呢？除了拿房成本外，还包括装修摊销、人员成本、获客成本、增值税等。

算一笔账，一个公司化运作的长租公寓商，假设从业主处租赁的成本0.8万/月，装修摊销0.1万/月（保守估计投入6万，5年摊销）、运营维护费0.03万/月、获客成本0.01万/月（假设获客成本0.1万元，租期12个月）、税费0.04万（5%），再加上利息费用、总部费用等。因此，如果长租公寓运营商的加价低于30%，基本不赚钱，目前来看，加价近乎3成，租户接受程度极低。

长租公寓作为典型的租赁模式，很难利用内外部跌价曲线之间的跨时间套利，也就是说长租公寓的商业模式很难走通，自给自足近乎不可能，那么长租公寓如火如荼其价值几何，未来又将走向何处？